Hướng dẫn thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Việt Nam là quốc gia có nền kinh tế nông nghiệp phát triển, do đó, đất nông nghiệp là loại đất chiếm phần lớn diện tích trong lãnh thổ nước ta. Người dân khi sở hữu đất nông nghiệp có quyền mua bán chuyển nhượng sang cho người khác khi có nhu cầu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khi tiến hành giao dịch liên quan đến đất đai thì cần phải tuân theo quy trình mà pháp luật quy định. Vậy cụ thể, Pháp luật hiện nay Hướng dẫn thủ tục mua bán đất nông nghiệp ra sao? Kinh nghiệm khi mua bán đất nông nghiệp là gì? Những thắc mắc này sẽ được Biểu mẫu Luật giải đáp thông qua bài viết dưới đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé.

Kinh nghiệm khi mua bán đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ các nhu cầu sản xuất như sản xuất nông nghiệp, bao gồm chăn nuôi, trồng trọt, trồng rừng… Đất nông nghiệp vừa là tài liệu lao động nhưng cũng là đối tượng lao động. Hiện nay đất nông nghiệp chiếm một phần diện tích lớn trong tài nguyên đất đai của Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội. Khi mua bán đất nông nghiệp, bạn có thể tiến hành giao dịch trong nhiều trường hợp khác nhau. Tuy nhiên để đảm bảo các lợi ích cơ bản cho chính mình thì bạn nên tham khảo một số lưu ý dưới đây:

Kinh nghiệm khi mua đất nông nghiệp có sổ đỏ

Trước khi tiến hành giao dịch với bất kỳ mảnh đất nông nghiệp nào, bạn cần lưu tâm các yếu tố như sau:

Xác minh xem mảnh đất nông nghiệp đó có nằm trong diện quy hoạch đất ở của địa phương hay không. Các mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch sẽ không chuyển đổi lên thổ cư được và bạn cần thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất theo đúng quy định. Tuy nhiên ngay cả khi đất đã nằm trong diện quy hoạch của địa phương thì cũng chỉ được chuyển đổi một hạn mức diện tích nhất định. Những mảnh đất quá lớn có thể không lên thổ cư toàn bộ được.

Tránh giao dịch với các loại đất đang bị kê biên để thi hành án theo quyết định của Tòa án hoặc đã hết thời hạn sử dụng đất, đang tranh chấp,…

Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực khi đã được công chứng. Kinh nghiệm mua bán đất nông nghiệp là nên tìm văn phòng công chứng gần với khu vực có đất.

Kinh nghiệm khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ

Có khá nhiều trường hợp đi mua bán đất nông nghiệp gặp phải tình trạng đất dù không có sổ đỏ nhưng vẫn được rao bán. Tuy nhiên chúng ta cần hết sức lưu ý với những mảnh đất như thế này. Theo Khoản a Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện chuẩn để đất nông nghiệp có thể chuyển đổi, giao dịch là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ trừ trường hợp theo Khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186.

Như vậy, việc thực hiện chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp không có sổ đỏ là không đúng với quy định. Người nhận chuyển nhượng chưa được Pháp luật công nhận là chủ sở hữu của mảnh đất. Ngoài ra, chủ mới cũng gặp khó khăn nếu muốn cấp sổ đỏ về sau hoặc tiếp tục chuyển nhượng đất cho người khác.

Nhìn chung, với các mảnh đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ, bạn nên yêu cầu chủ sở hữu đất chủ động tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới giao dịch.

Hướng dẫn thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Nhà nước công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu, nguyện vọng của các công dân. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được xét duyệt và quá trình chuyển nhượng cần diễn ra theo đúng trình tự, quy định pháp luật. Đất nông nghiệp mà muốn chuyển sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất; UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được chuyển.

Cụ thể, để thực hiện việc mua bán đất nông nghiệp, cần phải trải qua những thủ tục và trình tự sau:

Bước 1: Đặt cọc mua bán hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất nông nghiệp sẽ có nội dung bao gồm:

• Thông tin bên bán, thông tin bên mua và thông tin người làm chứng (nếu có);
• Thông tin mô tả về đất gồm vị trí đất ghi trên sổ đỏ, mã số sổ đỏ, diện tích đất, tài sản trên đất…;
• Thời gian hai bên ký thỏa thuận hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nông nghiệp
• Giá tiền mua bán đất nông nghiệp, thời gian và hình thức thanh toán, số tiền đặt cọc, thời gian cụ thể các đợt thanh toán tiếp theo;
• Các thỏa thuận khác như: Bên chịu thuế thu nhập cá nhân, giá trị đền bù nếu không thực hiện đúng hợp đồng, lệ phí công chứng,…

Bước 2: Lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp

Bên mua và bên bán sẽ đến văn phòng công chứng nơi có đất cần chuyển nhượng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

Bên bán cần chuẩn bị:

• Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
• Bản gốc Sổ hộ khẩu;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
• Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
• Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết., các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, …
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bên mua cần chuẩn bị:

• Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
• Bản gốc Sổ hộ khẩu;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
• Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai. 

Sau khi đã công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng, hai bên sẽ nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Chứng minh thư/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản sao).

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm xử lý. Một số công việc mà Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện bao gồm:

• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao 

Bước 4: Người sử dụng đất sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có

Bước 5: Nhận kết quả theo phiếu hẹn. 

Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi liên quan đến vấn đề “Hướng dẫn thủ tục mua bán đất nông nghiệp”. Hy vọng sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Câu hỏi thường gặp