Cầm sổ đỏ có cần công chứng không?

Xin chào Biểu mẫu luật, tôi có vấn đề như sau: Người bạn của tôi có hỏi mượn vay tôi 03 tỷ để làm ăn. Để đảm bảo cho khoản vay này, người đó đã đưa sổ đỏ nhà cho tôi. Nhưng tôi khá băn khoăn, việc đưa sổ đỏ này có giá trị pháp luật không? Có cần phải công chứng tại văn phòng công chứng không? Nếu người bạn kia không trả được nợ, tôi có quyền sở hữu căn nhà của người đó không? Tôi chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã sử dụng dịch vụ pháp lý của BML. Đối với vấn đề “Cầm sổ đỏ có cần công chứng không?” mà bạn đang băn khoăn, Biểu mẫu luật sẽ giải đáp qua bài viết sau đây. 

Cầm sổ đỏ là gì? 

Cầm sổ đỏ là một trong những giao dịch mà nhiều cá nhân thực hiện nay như một biện pháp bảo đảm cho giao dịch vay tài sản. Cụ thể, bên vay sẽ đưa sổ đỏ do mình đứng tên cho bên cho vay để vay tiền. Để tìm hiểu về giá trị pháp lý của giao dịch cầm sổ đỏ thì cần hiểu về giá trị pháp lý của số đỏ. 

Hiện nay, sổ đỏ chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong khi đó, giá trị của Giấy chứng nhận được quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sua: 

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, sổ đỏ chỉ có giá trị là một tờ giấy thông thường mà Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để xác nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của họ. Do đó, tài sản thực sự trong trường hợp này chính là quyền tài sản (quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản) mà không phải là chiếc sổ đỏ kia. Hay nói cách khác, sổ đỏ chỉ có giá trị về mặt hình thức mà thôi. 

Ngoài ra, Điều 309 Bộ luật Dân sự quy định về cầm cố tài sản như sau: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”

Như vậy, bản chất của việc cầm cố chính là giao tài sản cầm cố. Trong khi đó, tài sản ở đây là quyền tài sản mà không phải chiếc sổ đỏ. Nhưng xét về bản chất và ý chí của các bên là muốn sử dụng quyền tài sản đối với bất động sản để bảo đảm cho khoản vay.
Do đó, bản chất của việc cầm cố sổ đỏ chính là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, để thống nhất về cách hiểu, trong phạm vi bài viết, Biểu mẫu luật sẽ sử dụng thuật ngữ “cầm sổ đỏ” nhằm chỉ giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Cầm sổ đỏ có cần công chứng không?

Như trên đã phân tích, bản chất của việc cầm cố sổ đỏ chính là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trong khi đó, theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 thì: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Do đó, việc cầm sổ đỏ (thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản) chỉ có giá trị pháp lý khi các bên thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp theo quy định pháp luật. Chỉ khi đó, người cho vay mới có quyền xử lý tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản) nếu người vay không trả tiền theo thỏa thuận. Trong trường hợp này, không bắt buộc bên vay phải giao sổ đỏ cho bên cho vay giữ. 

Ngược lại, chỉ hành vi đơn thuần là giao sổ đỏ cho bên cho vay để vay tiền thì không có giá trị pháp lý. Tức là, đây là hợp đồng vay tài sản không có biện pháp bảo đảm. Ngoài ra, bên vay – người sử dụng đất có thể xin cấp lại giấy chứng nhận khi đã giao giấy chứng nhận cho bên cho vay. 

Trường hợp nào phải đăng ký khi cầm sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi thế chấp chuyển sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Đồng thời, giao dịch thế chấp chỉ có giá trị pháp lý kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Như vậy, sau khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp, các bên còn phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền thì mới hoàn thành giao dịch thế chấp. 

Các trường hợp buộc phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP bao gồm:

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất.

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất.

– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

– Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật.

– Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.

– Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp. 

– Xóa đăng ký thế chấp.

Hồ sơ đăng ký khi cầm sổ đỏ

Để đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì người thế chấp và bên cho vay cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định trên và gửi đến văn phòng đăng ký đất đai theo quy định. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là rất quan trọng vì nó ghi lại sự thỏa thuận giữa các bên qua đó thực hiện đúng các quy trình để nhà nước quản lý về đất đai.

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP như sau

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hoặc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất sau đây:

(1) Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính).

(2) Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

(3) Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

(4) Đối với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì phải bổ sung giấy tờ sau đây:

– Giấy phép xây dựng.

– Quyết định phê duyệt dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực) 

(5) Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Mời bạn xem thêm: 

• Tải mẫu giấy ủy quyền thế chấp sổ đỏ PDF.DOCx
• Mẫu hợp đồng thế chấp hàng hóa luân chuyển
• Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• Mẫu hợp đồng cho vay tiền-cho vay có thế chấp tài sản

Thông tin liên hệ: 

Biểu mẫu luật đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến Cầm sổ đỏ có cần công chứng không? Nếu bạn còn vướng mắc về bài viết và những vấn đề pháp lý liên quan. Hãy liên hệ với chúng tôi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng. 

Câu hỏi thường gặp:

Chủ đề:	Đất đai
Nội dung:	Cầm sổ đỏ có cần công chứng không?
Ngày đăng bài:	26/03/2024
Ngày cập nhật:	26/03/2024