Vi phạm hợp đồng thuê nhà là vi phạm gì?

Hợp đồng thuê nhà là văn bản pháp lý nhằm ghi nhận các cam kết và thỏa thuận của các bên khi tham gia giao dịch. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bên thuê hoặc bên cho thuê vi phạm những điều khoản đã cam kết trong hợp đồng. Dù là hành vi vi phạm xuất phát từ phía nào thì bên vi phạm cũng phải chịu trách nhiệm với hành vi của mình. Vậy xét dưới góc độ pháp luật hiện nay, có thể hiểu Vi phạm hợp đồng thuê nhà là vi phạm gì? Vi phạm hợp đồng thuê nhà phải bồi thường thế nào? Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong trường hợp nào? Sau đây, Biểu mẫu Luật sẽ giúp quý độc giả giải đáp những vấn đề này và cung cấp những quy định pháp luật liên quan. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.

Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong trường hợp nào?

Căn cứ Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, nếu nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì được chấm dứt hợp đồng thuê nhà:

1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Nếu trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
2. Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
3. Nhà ở cho thuê không còn.
4. Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.

5. Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

6. Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện quy định.
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
• Khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

7. Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.

Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Lưu ý: Mặc dù các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp do pháp luật quy định nhưng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Vi phạm hợp đồng thuê nhà là vi phạm gì?

Vi phạm hợp đồng là hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng những nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng là những nghĩa vụ đã được ghi nhận trong các điều khoản của hợp đồng hoặc được pháp luật điều chỉnh hợp đồng đó quy định.

Theo quy định tại Điều 131, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và Điều 428 Luật Dân sự 2015 về quyền của bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh trong các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê nhà cụ thể như sau:

• Bên cho thuê không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng.
• Tự ý tăng giá thuê bất hợp lý, không thông báo trước cho bên thuê.
• Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế vì có sự tham gia lợi ích của người thứ ba.

Theo quy định, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh cần thông báo tối thiểu trước 30 ngày trừ các trường hợp có sự thỏa thuận khác giữa hai bên. Trong trường hợp vi phạm hợp đồng thuê nhà, hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh, bên vi phạm sẽ phải bồi thường theo đúng quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà của pháp luật.

Vi phạm hợp đồng thuê nhà phải bồi thường thế nào?

Bồi thường thiệt hại

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại nêu tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 là: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường.

Về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định:

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc

Như vậy, khi bên thuê nhà vi phạm hợp đồng thuê nhà mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bạn thì bạn có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường về những thiệt hại xảy ra và tinh thần (nếu có). Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.

Phạt vi phạm hợp đồng

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho bạn thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Bài viết trên đã giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề “Vi phạm hợp đồng thuê nhà là vi phạm gì?”. Hy vọng sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Câu hỏi thường gặp