Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà như thế nào?

Thuê nhà là một trong những giao dịch diễn ra phổ biến trong đời sống thường ngày. Kéo theo đó, các hành vi vi phạm hợp đồng thuê nhà cũng đang có xu hướng gia tăng trong những năm gần đây. Việc nắm rõ các quy định pháp luật về trách nhiệm bồi thường hợp đồng thuê nhà là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Vậy cụ thể, Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà hiện nay như thế

nào? Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn? Có lấy lại được tiền đặt cọc khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà? Những thắc mắc này sẽ được Biểu mẫu Luật giải đáp thông qua bài viết dưới đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé.

Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định như sau:

– Một bên có quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng mà các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

– Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

– Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia thì được bồi thường.

– Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như quy định nêu trên, nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

– Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…

– Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…

Có lấy lại được tiền đặt cọc khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoăc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.

Hiện nay, thông thường khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng thuê nhà,… một bên sẽ yêu cầu bên kia trả trước một khoản tiền đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm. Lúc này, sẽ có 03 tình huống:

• Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Bản chất của việc đặt cọc là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện đúng theo hợp đồng thuê nhà của bên thuê: Thuê theo đúng thời hạn đã giao kết, bảo quản các tài sản của bên cho thuê,… Như vậy, khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bạn rất có thể bị mất khoản tiền đặt cọc nếu không thể thòa thuận với bên cho thuê nhà.

• Nếu trong hợp đồng thuê nhà ký kết giữa hai bên có điều khoản quy định về tiền đặt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, khoản tiền đặt cọc sẽ được giải quyết theo hợp đồng đó.
• Nếu hợp đồng không có quy định về khoản tiền đặt cọc mà bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bạn có thể thỏa thuận với bên cho thuê nhà để lấy lại tiền đặt cọc. Nếu bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì bạn không thể đòi lại khoản tiền đặt cọc đó được.

Như vậy, để bảo vệ được quyền lợi tối đa cho mình thì khi ký kết hợp đồng bạn cần ghi rõ quyền, nghĩa vụ của hai bên và điều khoản khi một bên vi phạm hợp đồng.

Bài viết trên đã giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề “Quy định bồi thường hợp đồng thuê nhà”. Hy vọng sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Câu hỏi thường gặp