Trách nhiệm khi hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Trên thực tế, khi tiến hành giao dịch thuê nhà ở, các bên sẽ cam kết những thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê. Thông thường, các bên sẽ ký với nhau hợp đồng thuê nhà có thời hạn trong vài tháng hoặc vài năm tùy theo thỏa thuận. Tuy nhiên, có không ít trường hợp một bên đơn phương hủy hợp đồng ngay cả khi chưa hết thời hạn hợp đồng thuê. Vậy khi đó, Trách nhiệm khi hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được quy định thế nào? Có mất tiền cọc khi hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không? Sau đây, Biểu mẫu Luật sẽ giúp quý độc giả giải đáp những vấn đề này và cung cấp những quy định pháp luật liên quan. Mời quý bạn đọc cùng theo dõi nhé.

Được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi nào?

Hợp đồng thuê nhà cũng là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.

Bên cho thuê nhà

Căn cứ điều 132 Luật nhà 2014 quy định: Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Bên thuê nhà

Căn cứ điều 132 Luật nhà 2014 quy định: Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Đặc biệt: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm khi hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

• Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
• Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
• Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, trường hợp của anh/chị do tình hình dịch bệnh và có dự định về quê làm ăn nên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà mặc dù chưa hết thời hạn thuê nhà. Tuy nhiên, anh/chị không thuộc các trường hợp mà bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo quy định nêu trên. Do đó, anh/chị cần thỏa thuận với người cho thuê nhà và thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong khoảng thời gian hợp lý.

Có mất tiền cọc khi hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.

Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:

– Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

– Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

– Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.

– Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan…

Trên đây là giải đáp của chúng tôi liên quan đến vấn đề “Trách nhiệm khi hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn”. Hy vọng sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Câu hỏi thường gặp